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谋划发展楼宇经济 助推经济转型升级
http://www.chivaslive.com/ 2009年04月08日

2008年的慈溪市政府工作报告,首次提出了发展现代服务业,着力培育“楼宇经济”的工作理念。楼宇经济是指以商务写字楼为土地要素和载体,以白领专业技术与管理人才为劳动力要素,以为企业提供商务服务为市场导向的一个现代服务业的经济形态。他以有限的土地资源,凝聚起无限的经济能量,汇集各方的人流、物流、信息流和资金流,对促进现代服务业的全面发展,优化产业结构具有十分重要的作用。我市经济正进入一个结构转型、提升发展的关键期,如何顺应今后的发展趋势,围绕楼宇经济预先谋划、未雨绸缪,做好各项基础性工作,对促进我市今后较长时期内经济社会持续健康发展具有极为重要的意义。

一、我市发展楼宇经济的现实条件

  楼宇经济是都市经济的产物,其发展不仅要求有较强的整体经济实力、发达的第三产业、较完善的城市基础设施和高素质人才等,还要求城市有足够的区域影响力。从我市发展情况看,目前已初步具备了发展楼宇经济的基本条件:

  (一)综合实力不断提升。我市经过改革开放30年的快速发展,城市地位不断提升,综合经济实力明显增强。2007年的国内生产总值(GDP) 为535亿元,财政一般预算收入为75.11亿元。2008年全国县域经济综合实力排位中,我市居于第12位,同时还荣列“2008年度全国最具投资潜力中小城市百强”第6位,是浙江省进入前十名的唯一中小城市。较强的经济综合实力,能为我市发展楼宇经济提供必要的保障。

  (二)第三产业迅速发展。楼宇经济的主要业态是第三产业。随着我市经济发展和经济结构调整的加快,三次产业结构在逐步优化,在第二产业飞速增长的同时,第三产业也得到迅猛发展,第三产业增加值占GDP的比重在逐年攀升,正迫近40%。第三产业的快速发展,为我市中心城区发展楼宇经济提供了有力支撑。

  (三)城市功能明显增强。近几年来,我市着力构建城市发展的新格局,一大批重点区块和项目的开发建设,使我市在商贸、文化、教育、会展、旅游等功能更加完备,城市集聚辐射能力不断增强,为我市中心城区楼宇经济发展创造了旺盛的市场需求。随着东部文化商务区的规划建设,我市楼宇经济发展将拥有更为广阔的发展空间。

(四)区位优势日益突显。随着杭州湾跨海大桥及其延伸通道的建成使用,“大桥经济”效应逐步显现,“长三角”经济一体化联系更加紧密,慈溪作为连接上海、宁波和杭州地区的“黄金节点”,迅速融入沪杭甬“两小时经济圈”,迎来千载难逢的历史性机遇。突出的区位优势,能使我市集聚区域内更多的资源和要素,为发展壮大楼宇经济奠定坚实基础。

二、我市楼宇经济发展现状

  90年代中后期天九商务楼开始招商,标志着我市的商务办公开始起步,到目前为止,我市已有17家写字楼相继投入使用,并陆续出现了中央大厦、香格大厦、东瑞大厦等在市内有一定档次和一定规模的商务楼宇。我市各类商务楼宇建筑面积合计达到268902.97平方米,其中五千平方米以上项目十个,一万平方米以上六个,纯商务办公楼五个。从楼宇分布情况来看,目前我市的写字楼主要集中在城区主干道,特别是329国道城区段和新城大道一带,以其交通便利、商务集中的市中心黄金地段优势,荟萃了我市大部分写字楼。尽管取得了一定的成绩,但相比鄞州、温岭等兄弟县市区,我市楼宇经济发展尚处于发展初期,存在不少的问题和差距。主要表现在:

(一)发展经验不足。当前我市商贸楼宇市场在相当程度上尚处于自发状态,对楼宇选择、功能定位、楼宇经营、招商引资等缺少综合研究,这种不在规划指导下的开发,承担着很大的市场风险。如上林坊商务区,从功能定位上应以打造我市精品和高档类商品、专卖场为主,但由于入场时缺少相应门坎,导致所有中低档商户入场,虽然在一定程度上凝聚了商业气氛,但却形成了商务楼宇的低层次竞争,直接影响到商业格局的良性发展。另外我市商住楼均沿街设置,占用了大量商务楼宇今后的发展空间。

  (二)发展环境欠佳。近年来,我市城市化进程加快,城区可用于建设的土地数量急剧减少,土地价格持续上涨。商务楼的建设开始面临土地供给的瓶颈约束。与住宅开发相比,商务楼开发成本高,投资回报慢,虽然综合利润率较高,但没有足够的实力是很难进入的。而我市房地产企业真正实力较强的不多,许多房产开发商虽有建设商务楼的意愿,却很难获得土地。同时,土地价格过高也使商务楼建设面临更大的市场风险,在一定程度上影响了企业对于商务楼的投资。另外,我市尚未形成商务办公使用楼宇的氛围,从现有商务楼的使用情况来看,大部分处于待租状态。

  (三)政策扶持不够。楼宇经济发展需要有一个良好的政策环境作支撑,如上海专门成立了楼宇建设和楼宇招商管理办公室,杭州下城区推出发展楼宇经济三年行动计划,并在实践中逐步探索形成“3671”(六推力、六标准、六要素、七任务、一指数)为主要内容的楼宇经济发展下城模式,鄞州区在去年也相应出台了发展楼宇经济的政策意见。而我市在楼宇经济发展的政策方面,目前尚无大的进展,相应的发展规划和意见政策也未出台。

  (四)服务尚未到位。楼宇经济发展不仅要有高档次、高品质的办公商业用房和完善的公共设施,而且需要有良好的服务环境。现有我市的商务楼物业管理缺少与商务活动相配套的服务组织、设施和内容,如智能化服务、24小时物业管理等。由此可见,服务不到位也是影响商务楼开发和商务楼入住率不高的重要原因。

  三、发展我市楼宇经济的对策建议

  今后一段时期内,要坚持把握好政府主导力、企业主体力、市场配置力三方面的关系,努力形成空间布局合理、功能配套齐全的中心城区楼宇经济发展格局。为此提出四方面建议:

(一)政府主导,增强发展意识。领导的高度重视是确定楼宇经济发展重要地位的先决条件,要在统一思想认识的基础上,努力形成主要领导亲自抓、分管领导具体抓、相关部门共同抓的良好格局。要加强对发展楼宇经济工作的领导、研究、规划和协调,部署年度和阶段性楼宇经济发展的目标任务,研究制定扶持楼宇经济发展的政策意见,促进各项工作落到实处。同时通过建立联席会议制度、引进奖励制度、设立楼宇经济入驻企业服务窗口等,实行“一站式”服务。

(二)政策扶持,促进整体发展。针对楼宇经济发展的趋势和特征,应借鉴楼宇经济发展较快地区的成功做法和先进经验,并结合我市实际,加强对楼宇经济政策的扶持和引导。一是要加大对楼宇经济的宣传力度,提高发展楼宇经济对促进我市经济转型发展的认识。二是立足于调动开发商和入驻企业的积极性,从税收、土地取得和奖励措施等方面给予政策上的扶持。如:对开发商打造高品质商务楼宇、提高商务楼宇出售出租率、引进商务楼宇入驻企业、使用商务楼宇企业等都应给予政策上和经济上的扶持和奖励。三是成立专门的楼宇服务机构,系统研究楼宇经济发展过程中出现的问题和对策。

(三)整合资源,提升发展质量。一是根据效益原则,对全市楼宇资源作一次认真的调查和研究,全面掌握区域内楼宇的空置房、已租房数量以及租金、税收等情况,做到心中有数;也可根据地段和经营状况按发展好的、一般的、待发展的进行分类和组合。二是发挥现有楼宇资源的黄金效益,通过清理辞退部分无税源企业,引进税源优良的大中型企业及分支机构入驻,把现有的楼宇资源真正利用起来。三是鼓励引导我市企业将产品研发、设计、营销、物流、技术服务等人员从制造业基地中剥离出来,形成一个循环的、完整的产业链。一方面可以使企业更好地吸引留住企业人才,另外一方面也凝聚了楼宇的人气。当然政府在这方面要制定相应优惠的政策,鼓励我市企业把办公楼、研发中心、营销中心入驻商务楼宇。四是要把楼宇经济当作精品来做,进一步加强对开发项目功能定位、业态配比与选择、经营管理进行研究,以期达到我市楼宇经济的有效开发。

(四)经管并重,打造服务平台。商贸楼宇市场需要的是跨行业的资源整合,需要进行楼宇和商贸业资源的相互融合,所以可采取多种形式进行开发、经营和管理。如开发中如何发挥商会作用,楼宇采取租售并举、以租带售,还可与商家联营,以物业为股本,成立专业商业经营公司等,实现多者共赢。另外发展楼宇经济离不开好的软环境。在高档楼宇硬环境基本趋同的情况下,谁的软环境优,谁就能吸引更多的企业入驻。企业在选择办公楼或者办事机构时,所看中的不仅是暂时利益的获得,更重要的是从长远发展考虑,包括员工子女学习就业机会等多种因素。慈溪作为县级经济发达市,要想吸引上海、杭州、宁波等企事业办事机构设立分支机构,更需要做好软环境这篇文章,通过不断的投入来逐步改善综合条件,增强对外部资源要素的吸引力。 

2008年的慈溪市政府工作报告,首次提出了发展现代服务业,着力培育“楼宇经济”的工作理念。楼宇经济是指以商务写字楼为土地要素和载体,以白领专业技术与管理人才为劳动力要素,以为企业提供商务服务为市场导向的一个现代服务业的经济形态。他以有限的土地资源,凝聚起无限的经济能量,汇集各方的人流、物流、信息流和资金流,对促进现代服务业的全面发展,优化产业结构具有十分重要的作用。我市经济正进入一个结构转型、提升发展的关键期,如何顺应今后的发展趋势,围绕楼宇经济预先谋划、未雨绸缪,做好各项基础性工作,对促进我市今后较长时期内经济社会持续健康发展具有极为重要的意义。

一、我市发展楼宇经济的现实条件

  楼宇经济是都市经济的产物,其发展不仅要求有较强的整体经济实力、发达的第三产业、较完善的城市基础设施和高素质人才等,还要求城市有足够的区域影响力。从我市发展情况看,目前已初步具备了发展楼宇经济的基本条件:

  (一)综合实力不断提升。我市经过改革开放30年的快速发展,城市地位不断提升,综合经济实力明显增强。2007年的国内生产总值(GDP) 为535亿元,财政一般预算收入为75.11亿元。2008年全国县域经济综合实力排位中,我市居于第12位,同时还荣列“2008年度全国最具投资潜力中小城市百强”第6位,是浙江省进入前十名的唯一中小城市。较强的经济综合实力,能为我市发展楼宇经济提供必要的保障。

  (二)第三产业迅速发展。楼宇经济的主要业态是第三产业。随着我市经济发展和经济结构调整的加快,三次产业结构在逐步优化,在第二产业飞速增长的同时,第三产业也得到迅猛发展,第三产业增加值占GDP的比重在逐年攀升,正迫近40%。第三产业的快速发展,为我市中心城区发展楼宇经济提供了有力支撑。

  (三)城市功能明显增强。近几年来,我市着力构建城市发展的新格局,一大批重点区块和项目的开发建设,使我市在商贸、文化、教育、会展、旅游等功能更加完备,城市集聚辐射能力不断增强,为我市中心城区楼宇经济发展创造了旺盛的市场需求。随着东部文化商务区的规划建设,我市楼宇经济发展将拥有更为广阔的发展空间。

(四)区位优势日益突显。随着杭州湾跨海大桥及其延伸通道的建成使用,“大桥经济”效应逐步显现,“长三角”经济一体化联系更加紧密,慈溪作为连接上海、宁波和杭州地区的“黄金节点”,迅速融入沪杭甬“两小时经济圈”,迎来千载难逢的历史性机遇。突出的区位优势,能使我市集聚区域内更多的资源和要素,为发展壮大楼宇经济奠定坚实基础。

二、我市楼宇经济发展现状

  90年代中后期天九商务楼开始招商,标志着我市的商务办公开始起步,到目前为止,我市已有17家写字楼相继投入使用,并陆续出现了中央大厦、香格大厦、东瑞大厦等在市内有一定档次和一定规模的商务楼宇。我市各类商务楼宇建筑面积合计达到268902.97平方米,其中五千平方米以上项目十个,一万平方米以上六个,纯商务办公楼五个。从楼宇分布情况来看,目前我市的写字楼主要集中在城区主干道,特别是329国道城区段和新城大道一带,以其交通便利、商务集中的市中心黄金地段优势,荟萃了我市大部分写字楼。尽管取得了一定的成绩,但相比鄞州、温岭等兄弟县市区,我市楼宇经济发展尚处于发展初期,存在不少的问题和差距。主要表现在:

(一)发展经验不足。当前我市商贸楼宇市场在相当程度上尚处于自发状态,对楼宇选择、功能定位、楼宇经营、招商引资等缺少综合研究,这种不在规划指导下的开发,承担着很大的市场风险。如上林坊商务区,从功能定位上应以打造我市精品和高档类商品、专卖场为主,但由于入场时缺少相应门坎,导致所有中低档商户入场,虽然在一定程度上凝聚了商业气氛,但却形成了商务楼宇的低层次竞争,直接影响到商业格局的良性发展。另外我市商住楼均沿街设置,占用了大量商务楼宇今后的发展空间。

  (二)发展环境欠佳。近年来,我市城市化进程加快,城区可用于建设的土地数量急剧减少,土地价格持续上涨。商务楼的建设开始面临土地供给的瓶颈约束。与住宅开发相比,商务楼开发成本高,投资回报慢,虽然综合利润率较高,但没有足够的实力是很难进入的。而我市房地产企业真正实力较强的不多,许多房产开发商虽有建设商务楼的意愿,却很难获得土地。同时,土地价格过高也使商务楼建设面临更大的市场风险,在一定程度上影响了企业对于商务楼的投资。另外,我市尚未形成商务办公使用楼宇的氛围,从现有商务楼的使用情况来看,大部分处于待租状态。

  (三)政策扶持不够。楼宇经济发展需要有一个良好的政策环境作支撑,如上海专门成立了楼宇建设和楼宇招商管理办公室,杭州下城区推出发展楼宇经济三年行动计划,并在实践中逐步探索形成“3671”(六推力、六标准、六要素、七任务、一指数)为主要内容的楼宇经济发展下城模式,鄞州区在去年也相应出台了发展楼宇经济的政策意见。而我市在楼宇经济发展的政策方面,目前尚无大的进展,相应的发展规划和意见政策也未出台。

  (四)服务尚未到位。楼宇经济发展不仅要有高档次、高品质的办公商业用房和完善的公共设施,而且需要有良好的服务环境。现有我市的商务楼物业管理缺少与商务活动相配套的服务组织、设施和内容,如智能化服务、24小时物业管理等。由此可见,服务不到位也是影响商务楼开发和商务楼入住率不高的重要原因。

  三、发展我市楼宇经济的对策建议

  今后一段时期内,要坚持把握好政府主导力、企业主体力、市场配置力三方面的关系,努力形成空间布局合理、功能配套齐全的中心城区楼宇经济发展格局。为此提出四方面建议:

(一)政府主导,增强发展意识。领导的高度重视是确定楼宇经济发展重要地位的先决条件,要在统一思想认识的基础上,努力形成主要领导亲自抓、分管领导具体抓、相关部门共同抓的良好格局。要加强对发展楼宇经济工作的领导、研究、规划和协调,部署年度和阶段性楼宇经济发展的目标任务,研究制定扶持楼宇经济发展的政策意见,促进各项工作落到实处。同时通过建立联席会议制度、引进奖励制度、设立楼宇经济入驻企业服务窗口等,实行“一站式”服务。

(二)政策扶持,促进整体发展。针对楼宇经济发展的趋势和特征,应借鉴楼宇经济发展较快地区的成功做法和先进经验,并结合我市实际,加强对楼宇经济政策的扶持和引导。一是要加大对楼宇经济的宣传力度,提高发展楼宇经济对促进我市经济转型发展的认识。二是立足于调动开发商和入驻企业的积极性,从税收、土地取得和奖励措施等方面给予政策上的扶持。如:对开发商打造高品质商务楼宇、提高商务楼宇出售出租率、引进商务楼宇入驻企业、使用商务楼宇企业等都应给予政策上和经济上的扶持和奖励。三是成立专门的楼宇服务机构,系统研究楼宇经济发展过程中出现的问题和对策。

(三)整合资源,提升发展质量。一是根据效益原则,对全市楼宇资源作一次认真的调查和研究,全面掌握区域内楼宇的空置房、已租房数量以及租金、税收等情况,做到心中有数;也可根据地段和经营状况按发展好的、一般的、待发展的进行分类和组合。二是发挥现有楼宇资源的黄金效益,通过清理辞退部分无税源企业,引进税源优良的大中型企业及分支机构入驻,把现有的楼宇资源真正利用起来。三是鼓励引导我市企业将产品研发、设计、营销、物流、技术服务等人员从制造业基地中剥离出来,形成一个循环的、完整的产业链。一方面可以使企业更好地吸引留住企业人才,另外一方面也凝聚了楼宇的人气。当然政府在这方面要制定相应优惠的政策,鼓励我市企业把办公楼、研发中心、营销中心入驻商务楼宇。四是要把楼宇经济当作精品来做,进一步加强对开发项目功能定位、业态配比与选择、经营管理进行研究,以期达到我市楼宇经济的有效开发。

(四)经管并重,打造服务平台。商贸楼宇市场需要的是跨行业的资源整合,需要进行楼宇和商贸业资源的相互融合,所以可采取多种形式进行开发、经营和管理。如开发中如何发挥商会作用,楼宇采取租售并举、以租带售,还可与商家联营,以物业为股本,成立专业商业经营公司等,实现多者共赢。另外发展楼宇经济离不开好的软环境。在高档楼宇硬环境基本趋同的情况下,谁的软环境优,谁就能吸引更多的企业入驻。企业在选择办公楼或者办事机构时,所看中的不仅是暂时利益的获得,更重要的是从长远发展考虑,包括员工子女学习就业机会等多种因素。慈溪作为县级经济发达市,要想吸引上海、杭州、宁波等企事业办事机构设立分支机构,更需要做好软环境这篇文章,通过不断的投入来逐步改善综合条件,增强对外部资源要素的吸引力。 

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